Dopo ben 13 anni dalla precedente riforma della gestione condominiale (Legge 220/2012) approda in Parlamento una proposta di legge che modificherà sostanzialmente la gestione dei condomini.

L’iter di presentazione del testo, che ha visto la partecipazione attiva di tre professionisti esperti del settore: il prof. Pierantonio Lisi, l’avv. Carlo Pikler e il dott. Francesco Schena, mira a incidere in modo sistematico su parti comuni, organi del condominio, ruolo dell’amministratore e strumenti di controllo.

I condòmini virtuosi rischiano di dover pagare i debiti dei morosi

La novità che sta sollevando le maggiori polemiche riguarda chi è sempre stato in regola con i pagamenti. Difatti la riforma prevede che i creditori, dopo aver tentato invano di recuperare le somme dai condòmini inadempienti, possano rivolgersi direttamente a chi ha sempre versato puntualmente la propria quota. Tutto ciò va in contrasto con il principio di responsabilità individuale e accenderà molto probabilmente nuove controversie in ambito condominiale.

Attualmente, quando il condominio non paga un fornitore o un creditore questi ultimi possono rivalersi esclusivamente sui condòmini morosi, previa certificazione dell’amministratore che attesti chi effettivamente non ha versato le proprie quote. Con la nuova proposta, invece, il meccanismo cambia drasticamente. I creditori potranno agire innanzitutto sulle somme disponibili sul conto corrente condominiale per recuperare l’intero importo vantato.

Ma non finisce qui: in via sussidiaria, potranno rivalersi sui beni dei singoli condòmini nella misura della morosità di ciascuno: praticamente la proposta prevede che per il residuo debito, dopo l’infruttuosa escussione dei morosi, i creditori possono agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti, i quali rispondono in proporzione alla quota di partecipazione alla spesa”.  Certo, viene sempre fatto salvo il diritto di regresso, ovvero il diritto che ha una persona, dopo aver pagato un debito anche per altri, di recuperare le quote che non spettavano a lei, chiedendole agli altri soggetti coinvolti.

Nella pratica questo significa che chi ha sempre pagato si ritroverà a dover anticipare somme, per poi doverle recuperare attraverso azioni legali lunghe e costose. Un meccanismo iniquo che premia i ritardatari e penalizza chi è sempre stato in regola.

Amministratore solo con la laurea

La riforma modifica sostanzialmente anche la figura dell’amministratore del condominio. Viene definitivamente archiviata l’epoca dell’amministratore privo di formazione specifica che, pur occupandosi di strutture complesse e di ingenti responsabilità economiche, poteva gestire patrimoni immobiliari senza alcuna qualifica professionale. La proposta di legge richiede in capo all’amministratore il possesso di una laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche oppure scientifiche e tecnologiche.

Comunque è prevista una clausola di salvaguardia per chi già esercita la professione: chi, alla data di entrata in vigore della legge, risulta già iscritto ad albi, ordini o collegi dell’area economica, giuridica o tecnica potrà continuare a operare. La proposta istituisce, inoltre, presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy, un elenco ufficiale degli amministratori di condominio con iscrizione obbligatoria per esercitare la professione e prevede la formazione continua con criteri periodicamente aggiornati.

La trasparenza come regola generale

La proposta di legge introduce anche una serie di misure volte a garantire maggiore trasparenza e professionalità nella gestione condominiale. Viene stabilito lo stop definitivo ai pagamenti in contanti: tutte le transazioni dovranno transitare esclusivamente sul conto corrente condominiale, garantendo così piena tracciabilità dei flussi finanziari. Per i condomini con più di venti unità immobiliari l’assemblea, con una maggioranza analoga a quella prevista per la nomina dell’amministratore, deve procedere a nominare un Revisore Contabile con incarico biennale, anch’esso iscritto nell’elenco ufficiale presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy.

Viene istituzionalizzata la figura del responsabile della protezione dei dati personali, che l’assemblea dovrà nominare per garantire il rispetto della normativa sulla privacy.

L’amministratore acquisisce anche poteri rafforzati in materia di sicurezza: in caso di necessità urgenti per la messa a norma degli impianti comuni, se l’assemblea non assume decisioni, potrà intervenire direttamente disponendo le opere necessarie.

Sul fronte fiscale, il disegno di legge prevede una novità rilevante: la possibilità di portare in detrazione, nella dichiarazione dei redditi, anche le spese condominiali ordinarie. L’obiettivo è duplice: alleggerire il carico fiscale per i condòmini e incentivare una maggiore puntualità nei versamenti.

Resta da vedere se i vantaggi compenseranno davvero gli oneri aggiuntivi e se la controversa misura sulla rivalsa sui condòmini regolari supererà il vaglio parlamentare senza modifiche sostanziali.